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文山州住房和城乡建设局关于向社会公众征求《文山州关于进一步加强房地产项目开发建设全过程监管的指导意见(征求意见稿)》意见建议的公告

2021-02-05 16:44  来源:州住房和城乡建设局  【字体:     打印

为全面贯彻落实州委、州政府关于规范全州房地产市场秩序的相关指示批示要求,在整治销号房地产历史遗留问题的同时,进一步加强房地产开发建设全过程监管,有效遏制房地产领域违法违规行为,避免产生增量遗留问题,加快推进全州房地产业平稳健康发展。根据州政府安排部署,州住房城乡建设局在广泛调研的基础上,起草《文山州关于进一步加强房地产项目开发建设全过程监管的指导意见(征求意见稿)》,根据有关法律法规规定,现向社会公众征求意见建议(征询意见建议时间为2021年2月5日至2021年3月6日),请社会各界积极参与,并通过以下途径和方式反馈意见建议。    

一、电话反馈。可通过文山州住房和城乡建设局办公室电话(0876-2185648)提出意见建议。    

二、电子邮箱反馈。将意见建议反馈到邮箱:529106356@qq.com。    

三、书信形式反馈。将意见建议反馈到文山州住房和城乡建设局。通信地址:云南省文山市开化中路建设大厦909室,邮政编码:663099。    

附件:文山州关于进一步加强房地产项目开发建设全过程监管的指导意见(征求意见稿)    

                                                                               文山州住房和城乡建设局    

                                                                                      2021年2月3日    

文山州关于进一步加强房地产项目开发建设全过程监管的指导意见

(征求意见稿)    

为规范房地产市场,进一步加强房地产项目开发建设全过程监管,完善商品房土地出让、规划许可、施工许可、预售许可和预售资金、网签备案、产权登记、验收交付、信用    

管理等监管措施,形成闭合监管,有效遏制房地产领域违法违规行为,促进全州房地产市场平稳健康发展,结合文山州实际,提出进一步加强房地产项目开发建设全过程监管的意见:    

一、规范房地产市场准入制度    

(一)加强房地产开发企业资质管理    

房地产开发企业自领取工商营业执照之日起三十日内,须持营业执照、企业章程、企业法人身份证明、专业技术人员资格证及劳动合同等相关文件材料按程序申报核发资质证书。未取得房地产开发资质证书的企业,不得从事房地产开发经营业务。    

(二)加强房地产企业资质日常监管    

房地产开发企业在营业运行中,各级各部门按照工作职责加大巡查力度,加强房地产企业资质日常监管,房地产开发企业申请办理资质审批,需及时查询全国信用信息共享平台和云南信用信息共享平台公布的信用记录,对信用记录差的房地产开发企业,不予办理资质升级和法定代表人变更。    

二、加强房地产市场开发用地监管    

(三)合理均衡供地管理    

根据市场需求和经济发展状况以及州、县(市)国土空间规划、控制性详细规划、专项规划和“十四五”住房发展规划等科学编制房地产开发用地供应计划,进一步优化土地供应,落实供地计划,合理安排房地产用地供应规模,有序推出土地供应。    

(四)严格出让合同管理    

合同签订后1个月内必须缴纳出让价款70%的土地出让价款(疫情期间执行出让价款50%),企业参加土地招拍挂,竞买保证金原则上不超过成交总价款30%。未按照出让合同约定缴清全部土地出让价款及违约金的,不得办理《不动产权证书》,也不能进行规划文本审议。对竞得土地后不及时签订成交确认书或者出让合同、未按照合同约定及时开竣工、未按照合同约定的用途或者开发利用条件建设的,纳入企业诚信档案,作为土地竞买人资格审查的依据,不得参与新出让地块的报名。    

(五)强化土地监管    

土地使用权人超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发,或已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一,或已投资额占总投资额不足百分之二十五,或中止开发建设满一年的国有建设用地,自然资源部门应在年满一年后的一个月内依法启动闲置土地认定程序,按《闲置土地处置办法》规定的依法做好处置工作。在闲置土地处置完毕前,自然资源部门不受理该项目业主新的用地申请。    

凡是投资总额度达不到总额度的百分之二十五或开发面积不足总面积三分之一的项目,不得转让土地使用权。    

三、加强房地产项目规划监管    

(六)完善规划审批条件    

报送的项目规划需一并提交发改部门项目审批或核准(备案)材料,用地批准手续,项目名称命名文件,规划设计条件,规划设计单位资质确定材料,云南省国土空间规划成果电子章。    

(七)优化规划指标    

规范住宅小区公共服务设施规划,严格执行《城市居住区规划设计标准》(GB50180-2018),务必分级应配必配。从发文之日起,新建住宅小区停车位100%安装充电桩或预留接电安装条件,其中不低于10%的停车位要建成充电桩。新建住宅小区实现物联感知系统,100%实现刷脸进小区,包括门禁系统、可视对讲系统、车辆出入管理等系统,所建小区视频视频图像信息须按照GB/T 28181-2016的标准要求接入到公安机关公共安全视频图像整合共享平台,车辆、人脸等抓拍数据应按照GB/T 1400-2017相关标准及要求进行数据共享,并全量、实时共享到公安机关公共安全视频图像整合共享平台视频图像信息库。100%提供无人快递柜、无人便利店(柜)等服务,作为新建住宅小区的规划和验收条件。  

(八)优化规划审批程序    

由县(市)国土空间规划委员具体负责,需州国土空间规划委员审议的房地产项目,原则上最多审议两次。经州级审议通过后的规划项目,不得擅自修改,必须严格按照基本建设程序执行,相关职能部门务必履职到位,做好事前、事中、事后跟踪督查和服务工作。房地产项目在取得项目规划批复一年内,不按照基本建设程序办理相关手续和开工建设的,规划批复自动失效,项目重新报审。对于不可抗因素确需修改的项目,应按原程序报批,原则只能调整一次,必须确保规划的权威性和严肃性。    

四、加强房地产项目施工前质量控制监管    

(九)严格执行房地产项目施工图多审合一制度    

新建房地产项目消防、人防等专项设计审查必须并入施工图设计文件审查,建设单位、施工图审查机构通过“施工图数字化审查管理平台”完成施工图设计文件申报、审查、报备工作,审图机构在进行施工图设计文件审查时,须对建设项目的消防、人防等进行综合审查。供水、供电、燃气、供热、排水、通信等其他配套设施的专项设计、深化设计由建设单位委托专营单位进一步深化完善,实现“一个平台、一家机构、一套标准、一次审查、结果互认、多方监管”的管理模式,减少审批环节。    

(十)加强房地产项目参建单位质量安全管控    

房地产项目开工建设前,建设、勘察、设计、施工、监理单位法定代表人应当签署法定代表人授权书,明确本单位项目负责人,项目负责人要签署质量终身责任承诺书。不严格签署授权书、工程质量终身责任承诺书的,不予办理房屋建筑工程质量监督注册。    

(十一)严格实行房地产项目施工许可报审制度    

房地产项目在前期完善用地批准手续、工程规划许可手续的基础上,房地产开发企业要及时按照申请办理建筑工程施工许可条件,完成施工图审查备案、房屋建筑工程质量监督注册、现场施工条件等施工许可申请前置条件,按照法定规定申请办理建筑工程施工许可证。各级各部门要按照工程项目审批制度改革要求,优化简化施工许可网上申请、受理、审批、决定等流程,合并和清理审批条件、减少和压缩审批时间,实现施工许可前置环节并联审批。全州房地产新建项目不取得施工许可证,一律不得开工建设。    

五、加强房地产项目施工过程中质量控制监管    

(十二)强化房地产项目参建单位现场监管责任    

施工现场质量监管必须形成制度化、规范化、科学化,在施工的各个工序中都要进行严格执行验收标准和规范,严格落实五方责任主体责任和义务,突出建设单位首要责任和义务,落实施工单位主体责任和义务,落实监理单位质量责任和义务,落实勘察、设计质量责任和义务,落实项目现场管理人员到岗履行质量安全管理职责,强化检测机构检测行为监管。完善供水、供电、燃气、供热、排水、通信等配套设施专营单位全过程监管,树立项目精品意识,大力推进智慧工地建设。    

(十三)强化房地产项目质量安全日常监管    

各级各部门工程质量安全监管机构要制定对辖区内房地产项目质量安全“双随机、一公开”抽检计划,采用定期不定对房地产项目质量安全全面检查,并建立违法建设问题台账,记录日常检查查问题,保存证据,并把检查结果及时录入“互联网+监管”系统。对工程质量突出的问题要及时督促整改,对违反国家强制性标准的质量问题要责令停工改正,并把检查情况上报行业主管部门。    

(十四)加大对房地产项目违法违规行为的查处力度    

各级各部门按照工作职责加强对建设项目日常巡查,依法对非法用地、违反规划、违法建设等情况进行重点监督检查,严格按照规划设计方案进行建设工程放线核验和竣工规划核实,发现的违法建设情况及时进行立案处罚,对尚未处罚结案的违法建设,不予办理其他相关手续。    

六、完善商品房预售许可制度    

(十五)优化商品房预售许可监管机制    

1.按照属地管理原则,由县(市)房地产管理部门办理商品房预售许可,房地产开发企业申请办理预售许可,除向房地产管理部门提供必备资料外,需明确前期物业服务企业,在建工程抵押的项目需解除前期土地抵押方可申请办理预售许可。    

2.加强商品房售楼部管理,开发企业在取得预售许可后,应当在售楼部公示预售许可证明和属地房地产管理部门监督举报电话,预售许可证明需注明批准预售幢号、预售资金监管账户账号等信息,并且15日内一次性公开全部批准预售房源及价格,明码标价对外销售。    

3.规范商品房广告管理,未取得预售许可的商品房项目,不得在电视、电台、报纸等广告宣传上出现预售销售房屋等信息。取得预售许可的商品房项目进行广告宣传时,房源信息必须真实,面积表述必须规范性,面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积。    

七、完善预售资金监管机制    

(十六)预售资金的专户监管    

1.商品房预售资金(包括购房人按合同约定支付的定金、首付款、一次性付款及包括预售商品房按揭贷款在内的后续付款等预售房款)要全部纳入监管账户,商品房预售资金的存入、支出、使用均进行监督管理。    

2.房地产开发企业在申报办理商品房预售许可证前,由属地住房城乡建设行政主管部门、监管银行和房地产开发企业三方共同签订《商品房预售资金监管协议书》,明确项目工程建设进度、项目用款计划、监管专用账户名称和账号等内容。    

3.房地产历史遗留问题项目复工后的预售资金应纳入专用账户实施监管。    

(十七)预售资金的使用    

1.在监管项目竣工备案前,只能用于支付本项目的工程款、建筑材料、配套设施、设备等款项、法定税费和到期的银行贷款。房地产开发企业可在预售资金中提取5%-10%的办公和管理支出(疫情期间可提取20%)。    

2.监管资金的使用应当以项目工程建设进度和资金使用计划为依据,按照首次申办商品房预售许可的形象进度、主体结构封顶、竣工验收备案等环节设置资金使用节点。    

(十八)加强商品房网签管理    

商品房买卖双方就购买商品房事宜达成一致,通过新建商品房网上签约备案管理系统及时签订《商品房买卖合同(预售)》,并在签订之日起30日内提交房管部门备案,备案后及时将合同返还购房人一份。《商品房买卖合同(预售)》应对商品住房质量性能,物业用房、车位等设施归属,交付使用条件、撤销或变更合同的条件及其违约责任做出明确约定。    

七、加强房地产项目竣工后质量控制监管    

(十九)进一步落实联合验收制度    

严格落实联合验收制度,按照“统一申报、信息共享、各司其职、限时办理、集中反馈”的原则,推行网上办理模式,全部办理流程通过系统流转完成。凡联合验收不通过的项目,项目参建单位要根据验收反馈的问题清单积极主动整改,待整改完毕后,再次向住房城乡建设部门提交联合验收申请,严禁把未经验收和验收不合格的房地产项目交付使用。自然资源和电力、供水、排水等部门要按其职责分工,参与工程的联合验收工作,严格落实联合验收程序,提高审批服务水平,增强服务意识,切实做好申请项目办理过程中的答疑解惑工作,提高智能服务水平。    

(二十)严格落实竣工验收备案制度    

房地产项目在联合验收合格后,严格按照《房屋建筑    

和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》,15日内主动向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门申请工程竣工验收备案。备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,不严格落实竣工验收备案制度,未在规定时限内办理工程竣工验收备案的,责令限期整改,擅自使用的,责令停止使用,重新组织竣工验收,并按照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》及其他法律法规相关规定给予立案处罚。    

八、加强商品房交付使用管理    

(二十一)严格商品房交付使用条件    

商品房交付使用,需落实房屋质量保证机制,商品房交付使用条件应包括建设工程竣工验收合格并取得《建筑工程竣工验收备案表》、完成住宅工程质量分户验收、基础配套设施和公共设施已建成并满足使用要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实,供水、供电、供热、排水等专业运营单位服务到最终用户。    

(二十二)建立健全房地产开发企业和前期物业服务企业移交机制    

在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:一是竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;二是设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;三是物业质量保修文件和物业使用说明文件;四是物业管理所必需的其他资料。    

(二十三)加强物业管理移交机制    

鼓励街道建立物业管理工作机制,指导监督辖区内物业管理活动,积极推动业主设立业主大会、选举业主委员会,办理业主委员会备案,并依法依规监督业主委员会和物业服务企业履行职责。指导开展物业承接查验并公开结果,督促物业有序交接,相应移交物业管理资料。商品房小区重新选聘物业服务企业并签订新的物业服务合同,前期物业合同终止。    

九、督促办理不动产权登记    

(二十四)及时办理不动产权登记    

房地产开发企业在商品房验收合格并取得竣工验收备案后方可交付使用,商品房交付使用之日起90日内,房地产开发企业应积极协助购买人办理不动产权登记手续。凡不按规定时限办理不动产权登记的,将纳入企业诚信体系惩戒,所产生的合同纠纷后果,由房地产开发企业承担。    

十、运用信用评价体系    

(二十五)完善房地产市场信用体系建设    

各职能部门每年依据国家、省、州有关法律、法规、规章对对建筑市场各方主体全面开展信用评价,并在国家企业信用信息公示系统和云南信用信息共享平台上发布,营造守法经营、诚实守信、公平竞争、优胜劣汰的建筑市场新秩序。    

本意见适用于县(市)城市规划区内的房地产开发项目,规划区外的建制镇和乡镇参照执行。    

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