2019年文山州房地产市场运行情况分析及2020年展望

2019年，面对复杂严峻的国内外形势和持续加大的经济下行压力，文山州委、州政府全面贯彻中央和省的各项决策部署,紧紧围绕稳增长目标，狠抓落实，多措并举，在各级各部门的共同努力下，全州房地产开发投资高位运行，房地产开发资金充足、大项目拉动明显、商品房销售持续量价齐增、房屋施工面积快速增长，房地产业实现快速发展。成为拉动全州固定资产投资增长的强力引擎，为全州经济增长作出了积极贡献。    

一、文山州房地产市场运行情况

（一）房地产开发投资高位运行，对全州固定资产投资增长贡献大    

2019年，全州房地产开发投资259.3亿元，同比增长77.2%，对全州固定资产投资的贡献率达97.4%，拉动全州固定资产投资增长15.4个百分点。其中建筑工程投资211.7亿元，增长88.6%，安装工程13.3亿元，增长46.5%，设备工器具购置3.7亿元，增长4.8倍，其他费用30.6亿元，增长25.8%，其他费用中，旧建筑物购置费3.1亿元，增长119.5%，土地购置费23.9亿元，增长19.0%。今年以来，全州房地产开发投资增速从年初2月份的81.4%，到年末的77.2%，房地产开发投资一直保持高位运行。    

1.从房屋类型看，住宅投资占比提高。2019年住宅完成投资207.1亿元，同比增长85.3%，占全州房地产完成投资79.9%，较上年比重上升3.5个百分点；办公楼完成投资1.1亿元，同比增长38.5%，占全州房地产完成投资0.4%，较上年比重回落0.2个百分点；商业营业用房完成投资28亿元，同比增长55.2%，占全州房地产完成投资10.8%，较上年比重回落1.5个百分点；其他房地产完成投资23.1亿元，同比增长47.2%，占全州房地产完成投资8.9%，较上年比重回落1.8个百分点。   

2.分县(市)看，全州八县（市）房地产开发投资均实现高增长。文山市对全州贡献率最大（42.8%），占比最高（48.7%），拉动全州房地产开发投资增长33.1个百分点，同比增长62.1%；其次是丘北县贡献率居第二位（19.6%）、投资占比居第三（13.1%）、拉动增长15.1个百分点，同比增长187.0%；砚山县投资占比虽列第二（15.9%），但其增速最低（46.1%），对全州贡献率居第三（11.5%），拉动增长8.9个百分点。其余各县增速及贡献率详见下表。   

2019年全州分县（市）房地产开发投资情况

3.大项目拉动明显。2019年，全州本年完成投资5亿元及以上房地产项目共11个，完成投资87.2亿元，占全部房地产投资比重33.6%；1-5亿元项目共63个，完成投资152.3亿元，占比58.7%；1亿元以下项目共92个，完成投资19.8亿元，占比7.7%。   

4.新入库项目注入活力。2019年，全州新入库房地产开发项目59个，新入库项目本年完成投资171.8亿元，占全州房地产投资比重66.4%，拉动房地产开发投资增长50.3个百分点；其中5亿元及以上项目9个，本年投资73.6亿元，占全年房地产投资比重28.4%。新入库房地产项目数量多、规模大，对开发投资带动作用明显。   

（二）商品房销售继续保持量价齐增    

全州商品房销售继2017年、2018年高速增长之后，2019年商品房销售继续保持量价齐增的格局。2019年，全州商品房销售面积391.6万平方米，同比增长7.3%，较上年提升0.6个百分点。其中：住宅销售面积341.3万平方米，同比增长17.5%；办公楼销售面积0.1万平方米，同比下降92.2%；商业营业用房销售面积28.1万平方米，同比下降51.%；其他商品房销售面积22.1万平方米，同比增长37.5%。    

全州本年商品房销售总额达到195.1亿元，同比增长14.8%。其中：住宅销售额157.1亿元，办公楼销售额0.02亿元，商业营业用房销售额28.1亿元，其他商品房销售额9.9亿元。    

（三）房地产开发资金充足，自筹资金依旧是资金来源的主要渠道    

2019年，全州房地产开发资金充足，银行贷款对房地产的支撑力度加大。全年项目实际到位资金共204.4亿元，同比增长102.8%，较上年同期提升112.2个百分点（上年实际到位资金100.8亿元，同比下降9.4%）。其中，国内贷款9.0亿元，同比增长354.8%，占全州实际到位资金的比重为4.4%，所占比重较上年提升2.2个百分点；自筹资金97.1亿元，同比增长103%，占全州实际到位资金的比重为47.5%；定金及预收款50.6亿元，占实际到位资金的24.7%；个人按揭贷款27.9亿元，占比13.6%,其他资金19.8亿元，占比9.8%。    

（四）房屋施工面积和新开工面积同时高增长   

2019年，全州房地产业房屋施工面积1386万平方米，同比增长43.8%，比上年提高48.5个百分点，本年新开工面积573.4万平方米，同比增长68.9%，房屋施工面积和新开工面积同步实现高速增长。    

二、值得关注的问题

（一）有序增加土地供给。近年来，随着房地产政策收紧，大中城市房地产市场出现不同程度降温现象，外地房企开始入驻地州县城，2019年末全州房地产开发企业达166家。待开发土地面积在上年高速增长的情况下，2019年待开发土地面积65.0万平方米，同比增长7.3%。表明企业对房地产市场预期有信心继续加大土地储备，推动了当前房地产开发达到最高峰值，另一方面也反映了在企业囤积的土地未被充分利用。仍需警惕土地市场过热带来的新风险，因为我州常住人口增长保持在较低水平，新增购房需求有限，若土地供给过度，容易带来库存反弹，所以应结合我州目前人口和库存情况，有序增加土地供给，稳定市场环境。    

（二）加大房地产市场监管力度。一方面，要防范房企融资风险。随着国家加强防范各类资金违规流入房地产市场，对高杠杆买房等行为进行管制，房企的融资环境趋紧，容易出现资金链断裂的风险。因此应加强对企业购地资金的审核，确保房地产企业使用合规资金购地。另一方面，要严肃查处房地产交易环节以及经营管理中的各项违法违规行为，尤其是要加大房地产企业捂盘惜售、土地闲置、囤积房源、哄抬房价等严重扰乱楼市正常交易秩序行为的查处力度。    

（三）完善住房保障机制。保障房工程是稳定房价，解决低收入人群住房需求的重要保障。要大力推进保障性住房建设，扩大覆盖面，尤其是对城市新市民、进城务工人员、低收入人群等以适当的保障，着力解决城市困难群众住房问题。要针对当前城乡中低等收入家庭住房市场支付能力相对不足这一比较突出的问题，推进城乡居民就业创业工作，提高收入水平，增强其改善住房条件的能力。    

三、对2020年房地产开发投资的展望

2020年，全州房地产市场走势将面临较大的困难和挑战，但同时也存在一些有利条件，都将对全州房地产开发投资增长产生直接影响。    

面临的困难和挑战：一是2019年房地产开发投资创历史新高，基数越来越大，为2020年增长产生很大压力；二是新冠疫情对经济短期会带来一定影响。   

面临的一些有利因素：一是上年结转入库的项目较充足，部分大项目结转后在2020年还有剩余投资。2020年2月全州在库的房地产项目共127个，比2019年2月多20个。二是新冠肺炎疫情虽然对经济带来影响，但这种影响是短期的、总体上是可控的，不会改变经济长期向好的基本面。国家宏观调控政策空间充足，省州也制定了应对疫情稳定经济运行的措施意见，各类针对性政策的出台将为战胜疫情和恢复生产提供支撑，经济前景依然光明。   

综上分析，预计2020年全州房地产开发投资将保持一定的增长速度，但其对全州固定资产投资的拉动作用将会减弱。