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文山州人民政府办公室关于印发文山州加快发展保障性租赁住房实施意见的通知

 索 引 号  20221222—0208  文  号  文政办发〔2022〕208号
 来源  文山州人民政府办公室  公开日期  2022-12-22

各县(市)人民政府,州直各委、办、局:

《文山州加快发展保障性租赁住房实施意见》已经州委深改委、州人民政府同意,现印发给你们,请认真抓好落实。

2022年12月22日

(此件公开发布)

文山州加快发展保障性租赁住房实施意见

为贯彻落实《云南省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(云政办发〔2022〕11号),高质量做好保障性租赁住房工作,结合实际,现提出以下意见:

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的二十大精神,认真落实习近平总书记关于住房保障工作的重要论述和考察云南重要讲话精神,坚持以人民为中心,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,突出住房的民生属性,扩大保障性租赁住房供给,推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,推进以人为核心的新型城镇化,促进实现人民群众住有所居。

二、基础制度

发展保障性租赁住房是“十四五”时期住房建设的重点任务,各县(市)人民政府要按照省人民政府确定的发展城市名单,坚持以需求为导向,积极统筹谋划,尤其是文山市和有发展保障性租赁住房需求的县,要切实加快保障性租赁住房供给,确保群众住有所居。

(一)明确保障对象。保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人,特别是从事基本公共服务人员(包括新就业大学生、公交、环卫、保安、快递、家政、物流等)、产业园区职工等群体的住房困难问题,原则上不设收入门槛。将已保障的对象纳入常住人口统计范围一并进行统计。

(二)建设及租金标准。保障性租赁住房户型以建筑面积不超过70平方米的小户型为主(原则上不应少于筹集总套数的70%)。结合城市人才引进和三孩生育政策的实施,可建设少量建筑面积不超过120平方米的户型。各县(市)人民政府要按照“保基本”和租户收入可负担、租赁经营可持续的要求,根据经济社会发展水平合理确定保障性租赁住房准入和退出的具体条件,充分考虑保障群体的承受能力,建立科学合理的保障性租赁住房租金定价机制,指导管控保障性租赁住房租金不超过同地段同品质市场租赁住房租金的90%。

(三)引导多方参与。各县(市)人民政府要充分发挥市场机制作用,积极引导国有企业、民营企业、事业单位、农村集体经济组织等多主体投资、多渠道供给,合理利用存量闲置房屋进行改建、改造,坚持“谁投资、谁所有、谁受益”,政府在土地、财税、金融等方面给予政策支持。重点支持专业化规模化的房地产开发企业、住房租赁企业等各类主体参与建设运营管理保障性租赁住房。

(四)制定发展规划目标。各县(市)人民政府要合理掌握本地区保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源等情况,结合现有租赁住房供求和品质状况,坚持“实事求是、因地制宜、供需匹配”的原则,采取改造、改建、新建、租赁等多种方式,切实增加供给。要科学编制“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施,制定年度建设计划,并向社会公布。要根据年度建设计划,建立完善保障性租赁住房项目库,作为落实土地、财政补助、税费、水电气价格、信贷、债券等方面支持政策措施的重要依据。

(五)确保住房品质。保障性租赁住房建设要落实建设适用标准,突出户型实用、智能绿色、安全可靠。保障性租赁住房的水、电、气、路、通信等市政公用设施必须配套齐全。新建项目要合理配套商业服务设施和公共服务设施,商业服务设施建筑面积原则上控制在住宅建筑总面积的30%以下。

三、支持政策

(一)落实土地支持政策

1.支持利用集体经营性建设用地建设。支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房;农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房;建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款,抵押贷款应用于本集体经济组织项目建设使用。

2.鼓励企事业单位利用自有闲置、低效存量土地建设。企事业单位依法取得使用权的土地,在符合规划、权属不变、满足安全要求的前提下,经县(市)人民政府批准,可用于建设保障性租赁住房,并变更土地用途,不补缴土地价款,原划拨的土地可继续保留划拨方式;支持合理利用闲置的公共设施用地建设保障性租赁住房;允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。同时,要优先面向本单位符合条件的群体出租。

3.支持产业园区配建。各县(市)产业园区在符合园区发展规划、确保安全生产、土壤污染状况调查评审合格的前提下,经县(市)人民政府同意,可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%,建筑面积占比上限相应提高,提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房,严禁建设成套商品住宅;鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来,统一建设宿舍型保障性租赁住房。

4.支持闲置和低效利用的居住和非居住存量房屋改建、改造为保障性租赁住房。

经合法批准建设的居住存量房屋,在满足结构安全和消防安全要求的前提下,经县(市)人民政府同意,可改造为保障性租赁住房;经合法批准建设的闲置和低效利用的商业、办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋,经县(市)人民政府同意,在符合规划原则、权属不变、满足结构安全和消防安全要求、尊重群众意愿的前提下,允许改建为保障性租赁住房。由非居住存量房屋改建的保障性租赁住房在退出之前,不变更其土地使用性质,不补缴土地价款。土地性质为三类工业用地(含三类物流仓储用地)的非居住建筑,不得改建为保障性租赁住房。

为缓解商品房去库存压力,支持各县(市)以购代建方式,购买产权清晰、手续完善、户型设计科学实用的商品住宅、公寓、商业商务用房等存量房源改建为保障性租赁住房。引导房地产企业将存量商品房改建、改造为保障性租赁住房,纳入保障性租赁住房管理体系进行管理,享受土地、财税、金融等政策支持。

改建、改造的保障性租赁住房项目最低运营年限不得少于8年,具体运营年限由申报单位结合实际申报,并在保障性租赁住房项目认定书中明确运营期限,不允许提前退出。

5.其他土地支持政策。结合城市功能定位和产业布局,合理安排保障性租赁住房用地,在编制年度住宅用地供应计划时,单列保障性租赁住房用地计划,优先保障,应保尽保。保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应,出让期限最长不超过70年,租赁期限最长不超过20年。

〔牵头单位:州自然资源规划局、州发展改革委、州财政局、州住房城乡建设局、州生态环境局;责任单位:各县(市)人民政府〕

(二)简化审批流程。按照属地管理原则,各县(市)要精简保障性租赁住房项目审批事项和环节,公布审批“一张表单”,审批事项不得超出《云南省工程建设项目审批服务事项清单》范围,并根据清单动态压减,全面落实“并联审批、限时办结、超时默认”要求,提高项目审批效率。在取得保障性租赁住房项目认定书后,可将保障性租赁住房项目建议书与可行性研究报告合并审批。采取出具保障性租赁住房认定书方式的,审批时限原则上不得超过40个工作日。不涉及土地权属变化的项目,可用已有用地手续等材料作为土地证明文件,不再办理用地手续。〔牵头单位:州住房城乡建设局、州发展改革委、州自然资源规划局、州生态环境局;责任单位:各县(市)人民政府〕

(三)完善资金支持。积极争取中央和省现有经费渠道的补助资金和保障性租赁住房专项债券支持,统筹州级现有经费渠道的补助资金和保障性租赁住房专项债券支持,并按照中央和省经费渠道,落实配套安排补助资金。各县(市)人民政府要增加财政预算资金安排,住房公积金增值收益扣除贷款风险准备金和管理费用后的余额,以及房地产开发税收10 %的资金要拨入保障性租赁住房建设资金专户,用于支持纳入计划内的政府投资保障性租赁住房建设。积极争取新增专项债券额度,在防控好债务风险的前提下,对符合专项债券发行条件的保障性租赁住房项目给予支持。〔牵头单位:州财政局、州发展改革委、州住房城乡建设局、州住房公积金中心、人行文山州中心支行、文山银保监分局;责任单位:各县(市)人民政府〕

(四)落实税费减免政策。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房,取得保障性租赁住房项目认定书后,比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。符合《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(财政部税务总局住房城乡建设部公告2021年第24号)规定的保障性租赁住房租赁企业,享受有关税收优惠政策。〔牵头单位:州财政局、州税务局、州住房城乡建设局;责任单位:各县(市)人民政府〕

(五)执行居民生活用水电气价格。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房,取得保障性租赁住房项目认定书后,用水、用电、用气等价格按照居民生活价格标准执行。水、电、气供应企业要在保障安全前提下,做好新建、改建保障性租赁住房配套管网、线路的建设、扩容,保障水、电、气供应和使用安全稳定,严禁收取规定外的其他费用。〔牵头单位:州发展改革委、州财政局、州住房城乡建设局;责任单位:各县(市)人民政府〕

(六)加强金融支持。建立健全与金融机构的对接机制,引导银行金融机构加大对符合信贷条件保障性租赁住房项目的信贷支持力度。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计,在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。支持金融机构开展面向保障性租赁住房项目的金融产品和服务创新。银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放有关贷款,不纳入房地产贷款集中度管理。银行金融机构在计算“房地产贷款占比”指标时,将“保障性租赁住房开发贷款”“保障性租赁住房经营贷款”“保障性租赁住房购买贷款”从“房地产贷款余额”中予以扣除。鼓励银行保险机构在依法合规、风险可控的前提下,参与基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点。鼓励银行保险机构为用于保障性租赁住房项目的公司债券、非金融企业债务融资工具等债券融资提供发行便利,加大债券投资力度。〔牵头单位:人行文山州中心支行、文山银保监分局、州住房城乡建设局;责任单位:各县(市)人民政府〕

四、监督管理

(一)严格项目准入。对于政府给予政策支持的租赁住房项目,在取得保障性租赁住房项目认定书后,方可纳入保障性租赁住房规范管理,享受保障性租赁住房相关支持政策。不纳入保障性租赁住房规范管理的,不得享受保障性租赁住房相关支持政策。严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。

(二)强化建设管理。相关责任部门应加强保障性租赁住房项目建设工程质量、消防安全以及安全生产监管,加大监督检查力度,实行全过程监管。保障性租赁住房应完成简约、环保的基本装修,注重实用性,具备“拎包入住”条件。

(三)规范租住管理。各县(市)人民政府要建立健全住房租赁管理服务平台,将保障性租赁住房纳入平台统一管理,加强出租和运营管理的全过程监督。规范租住行为,加强租金和押金监管,保障租住人合法权益。保障性租赁住房项目面向基本公共服务行业等特定行业、特定对象出租的,用人单位要配合项目投资主体做好申请、配租、租金收缴、退出等日常管理工作,不得破坏其承租的保障性租赁住房设施设备,不得擅自装修,不得转租、转借,也不得转变租住用途。

(四)加强权属管理。保障性租赁住房项目须整体确权,不得分割登记、分割转让、分割抵押,不得上市销售或变相销售。不动产权证应附记保障性租赁住房项目,并附记上述内容。保障性租赁住房如遇征收拆迁,仍按原土地用途和取得方式进行补偿。

五、保障措施

(一)加强组织领导。州级人民政府对加快文山州发展保障性租赁住房工作负总责,县级人民政府具体抓好落实。州级层面成立以州政府主要领导任组长,有关副州长任副组长,州发展改革委、州财政局、州自然资源规划局、州住房城乡建设局、州生态环境局、州税务局、人行文山州中心支行、文山银保监分局等为成员单位的领导小组,负责统筹协调推进全州保障性租赁住房工作。领导小组办公室设在州住房城乡建设局,由主要领导兼任办公室主任,负责领导小组日常工作,研究解决加快发展保障性租赁住房具体问题,及时总结推广典型经验做法,做好发展保障性租赁住房情况监测评价等工作。各成员单位要提高政治站位,密切协作,强化政策协调、工作衔接,强化业务指导、调研督促,确保各项政策落到实处。各县(市)人民政府要建立相应领导小组,限期出台加快发展保障性租赁住房的具体实施办法,统筹推进本县(市)发展保障性租赁住房工作。

(二)建立工作机制。各县(市)人民政府对促进本地区解决新市民、青年人等群体住房困难问题负主体责任。要建立部门联审机制,组织有关部门联合审查保障性租赁住房项目建设方案,授权住房城乡建设部门会同相关部门出具(时限为20个工作日内)审查意见,审查通过的项目报州保障性住房建设工作领导小组办公室(州住房城乡建设局),按程序经州人民政府同意后,由州保障性住房建设工作领导小组办公室核发保障性租赁住房项目认定书;相关部门依据项目认定书按规定办理立项、用地、规划、勘察、设计、施工、消防等审批手续,落实好建设项目用水、用气、用电报装“最多跑一次”“办理不见面”审批服务工作,推动项目尽快落地;建立与税务部门以及供水、供电、供气等企业单位的联动机制,确保保障性租赁住房建设运营单位凭项目认定书,落实住房租赁税收优惠政策和居民生活用水电气价格;建立与相关银行业金融机构的协调机制,加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度。

(三)做好政策衔接。各县(市)要对现有各类支持租赁住房的政策进行梳理,符合规定的均纳入保障性租赁住房规范管理,未纳入的不得享受利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房不补缴土地价款等国家对保障性租赁住房的专门支持政策。在满足本地公租房、棚改安置房需求,并稳步扩大保障覆盖面的前提下,部分闲置的公租房和棚改安置房可用作保障性租赁住房。将人才租赁住房纳入保障性租赁住房计划进行建设和管理,吸引全国优秀人才、鼓励引导文山籍大学毕业生和青年人才赴文、返文就业、创业。充分利用电视、广播、报刊、网络等各级各类媒体,加强加快发展保障性租赁住房舆论宣传引导,提高社会各界关注度。

附件:1.保障性租赁住房项目联合审批表(参考模版)

    2.文山州保障性租赁住房项目认定书(试行)

    3.保障性租赁住房项目县(市)联审流程(试行)

  
附件【1.保障性租赁住房项目联合审批表(参考模版).doc
附件【2.文山州保障性租赁住房项目认定书(试行).doc
附件【3.保障性租赁住房项目县(市)联审流程(试行).doc
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