文山州人民政府办公室关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见
文政办发〔2018〕243号
【打印本页】 【收藏本页】 发布时间:2018/11/09 来源:
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各县(市)人民政府,百色文山跨省经济合作园区管委会,州直各委、办、局:

根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔201639号)、《云南省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(云政办发〔201710号)的要求,为加快培育和发展文山州住房租赁市场,逐步建立租购并举的住房制度,拉动住房消费,改善城镇居民住房条件,结合文山州实际,制定本实施意见。

一、工作目标

围绕城镇居民住有所居的目标,建立租购并举的住房制度,构建以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费,促进全州房地产市场平稳健康发展。到2020年,全州基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可持续的住房租赁保障体系,基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系。

二、主要任务

(一)培育市场供应主体

1.发展住房租赁企业。积极引导和支持成立市场化、专业化运作的住房租赁企业。调动企业积极性,采取租赁、购买等方式多渠道筹集房源,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平,形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局,满足不断增长的住房租赁需求。鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展壮大,将住房租赁作为主营业务的住房租赁企业,按照有关规定享受生活性服务业有关支持政策。支持鼓励物业服务企业和经纪机构拓展业务,利用区位优势,兼营住房租赁业务。(州住建局牵头;州发改委、州工商局、州税务局、各县〈市〉人民政府配合)

2.鼓励和支持房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围,通过租售并举,利用已建成住房或新建住房开展租赁业务;鼓励房地产开发企业出租库存商品住房;引导房地产开发企业与住房租赁企业合作,发展租赁地产。(州住建局牵头;文山银监分局、州政府金融办、人行文山州支行、各县〈市〉人民政府配合)

3.规范住房租赁中介机构。加强中介行业的自律管理,各县(市)住建部门要指导当地中介行业协会建立行业内部诚信档案,健全行业自评机制,不断完善中介从业人员培训制度;充分发挥中介机构作用,提供规范的居间服务;努力提高中介服务质量,不断提升从业人员素质,促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。(州住建牵头;州工商局、州财政局、州发改委、各县〈市〉人民政府配合)

4.支持和规范个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策,鼓励个人依法出租自有住房,对个人办理住房租赁合同登记备案的,按照规定免收登记费用。规范个人出租住房行为,支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。(州住建局牵头;州工商局、州税务局、各县〈市〉人民政府配合)

(二)完善支持政策

1.落实税收优惠。对依法登记备案的住房租赁单位和个人,给予税收优惠政策支持,落实营改增关于住房租赁的有关政策。对其他个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额;对增值税小规模纳税人应分别核算销售货物或者加工、修理修配劳务的销售额和销售服务、无形资产的销售额。增值税小规模纳税人销售货物或者加工、修理修配劳务月销售额不超过3万元(按季纳税9万元),销售服务、无形资产月销售额不超过3万元(按季纳税9万元)的,自 2018 1 1 起至 2020 12 31 ,可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策;对其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产,取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租其 2016 4 30 前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额;对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税;对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税;对个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税,免征城镇土地使用税;对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。(州税务局牵头;州住建设局、各县〈市〉人民政府配合)

2.提供金融支持。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,针对住房租赁企业的融资需求,加快创新信贷产品和服务,优化信贷办理流程,加大对房地产开发企业和住房租赁企业的金融支持力度。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。(州政府金融办牵头;文山银监分局、人行文山州支行、州住建局、各县〈市〉人民政府配合)

3.完善供地方式。鼓励各县(市)盘活城区存量土地,深入推进城镇低效用地再开发,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的,出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。(州国土资源局牵头;州住建设局、各县〈市〉人民政府配合)

4.鼓励新建租赁住房。各县(市)房地产库存量可根据本地区商品住宅累计可售面积去库存化周期(月)等实际情况,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36—18个月的,要减少供地;18—12个月的,要持平供地;12—6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。结合住房供需状况等因素,将新建租赁住房纳入住房发展规划,合理确定租赁住房建设规模,并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排,引导土地、资金等资源合理配置,有序开展租赁住房建设。(州住建局牵头;州国土资源局、各县〈市〉人民政府配合)

5.允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按照规定和程序审批后改建为租赁住房,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。完善改变土地使用条件手续,消防等有关职能部门按照商业用房改建后的实际使用性质进行审批。允许将现有住房按照住宅设计规范改造后出租,改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施完好有效。健全国土、住建、规划等部门高效联动的工作机制,建立改建项目绿色审批通道。(州住建局牵头;州国土资源局、州发改委、州公安消防支队、各县〈市〉人民政府配合)

6.推进公共租赁住房货币化。转变单一的公共租赁住房保障方式,实现实物保障与租赁补贴并举。实物配租房源不足的,可采取购买或长期租赁商品住房作为公共租赁住房房源。支持公共租赁住房保障对象通过市场租房,政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善租赁补贴制度,结合当地市场租金水平和保障对象实际情况,合理确定租赁补贴标准。(州住建局牵头;各县〈市〉人民政府配合)

7. 进一步提高保障能力。鼓励采取政府购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式,将现有政府投资和管理的公共租赁住房交由专业化、社会化企业运营管理,不断提高管理和服务水平。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员,凡符合当地城镇居民公共租赁住房准入条件的,应全部纳入保障范围。公共租赁住房可作为各类受灾群众、棚户区改造、移民搬迁、重点项目房屋被征收对象的临时安置过渡用房。承租人在文山州辖区内工作所在地无房产登记,租住普通住房(单套面积不超过 144 平方米 )可申请提取夫妻双方住房公积金支付房租。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。(州住建局牵头;州发改委、州财政局、州扶贫办、州人社局、州公安局、州教育局、州卫计委、州住房公积金管理中心、各县〈市〉人民政府配合)

(三)加强住房租赁监管

1.健全法规制度。完善住房租赁法规和配套政策,规范市场行为,稳定租赁关系。建立全州统一的住房租赁信息系统,推行住房租赁合同网上签约、网上登记备案制度,房地产开发企业、房地产中介、单位、个人出租的房屋要实行网签网备。住房租赁信息系统建设、运行和维护经费列入财政预算予以保证。住房租赁合同登记备案要作为享受住房租赁优惠政策的必要条件。(州住建局牵头;州财政局、州工商局,各县〈市〉人民政府配合)

2.督促权利义务的履行。住房租赁当事人要使用统一规范的住房租赁合同示范文本,明确各方权利、义务。出租人应按照有关法律法规和合同约定履行义务,保证住房和室内设施符合有关要求。在住房租赁合同期限内,出租人无正当理由不得解除合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金;承租人应按照合同约定使用住房和室内设施,并按时缴纳租金。中介机构应提供质价相符的居间服务。(州住建局牵头;州工商局、各县〈市〉人民政府配合)

三、工作要求

(一)落实工作责任。各县(市)人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责,根据相关法律法规及本实施意见,研究制定具体的实施方案。建立多部门联合监管体制,明确职责分工,发挥基层组织作用,推行住房租赁网络化管理。街道办事处、乡(镇)人民政府要将化解房屋租赁纠纷纳入人民调解机制,妥善解决矛盾和问题。

(二)加强组织领导。建立文山州住房租赁管理联席会议制度,由州政府分管领导担任联席会议负责人,州发改委、州教育局、州公安局、州财政局、州人社局、州国土资源局、州住建局、州卫计委、州工商局、州政府金融办、州扶贫办、州税务局、文山银监分局、人行文山州支行、州住房公积金管理中心、州公安消防支队等单位为成员单位,各成员单位有关负责人为联席会议成员。联席会议办公室设在州住建局,负责统筹协调、督促落实和信息沟通等日常工作。住建部门负责住房租赁市场管理和相关协调工作,会同有关部门加强住房租赁市场监管,完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度,全面建立有关市场主体信用记录,纳入全州信用信息共享平台,对严重失信主体实施联合惩戒。国土资源部门负责将租赁住房建设纳入年度住房建设用地计划予以安排,合理确定租赁住房用地供应规模、结构、时序,制定未开发建设用地、改建房屋用地土地用途转换具体操作办法。税务部门负责落实住房租赁税收政策,支持住房租赁市场发展。公安部门要加强出租住房治安管理和住房租赁当事人居住登记,督促指导居民委员会、村民委员会、物业服务企业以及其他管理单位排查安全隐患。工商部门要加强对中介服务活动的监督管理,依法查处利用出租房屋进行违法经营行为,会同住房和城乡建设部门制定住房租赁合同示范文本,规范租赁双方的权利和义务。金融部门负责向住房租赁企业提供金融支持,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。其他有关部门要按照职责分工,依法查处利用出租住房从事违法经营活动,共同做好有关工作,促进住房租赁市场健康发展。

(三)加强政策支持。各县(市)人民政府要落实好金融、税收、经营管理等各项政策,积极鼓励和引导各类资金进入住房租赁市场。对租房居民需要出具稳定居所证明的,应简化办理流程。正确引导居民住房消费,营造良好的社会氛围。

(四)加强宣传引导。各有关部门要充分认识加快培育和发展住房租赁市场的重要意义,加强宣传,引导居民合理消费,倡导先租后买、先小后大、先旧后新的梯级住房消费新理念。各县(市)人民政府要根据本实施意见,结合当地实际,认真贯彻落实,确保各项政策措施快速落地见效。

 

                       文山州人民政府办公室

                                                                 2018 11 6

(此件公开发布)

 


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