1—4月文山州房地产开发投资情况简析
【打印本页】 【收藏本页】 发布时间:2017/05/24 来源:
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今年以来,文山州商品房开发市场呈现销售面积持续增长、库存持续下降、新开工面积增速不断提高的态势,同时也存在着房地产投资下降资金到位不足待开发土地面积减少等状况在当前稳增长、调结构、补短板、惠民生的大环境下,全州各级党委政府通过大力推进棚户区改造等措施,房地产去库存工作得到明显推进。  

一、房地产开发现状及特点  

(一)房地产开发投资有所回落1—4月,全州完成房地产开发投资21.9亿元,同比下降2.2%,降幅比1--3月扩大1个百分点。从投资构成看:商品住宅完成投资12.7亿元,同比下降22.4%;商业营业用房完成投资2.3亿元,同比下降8.2%;办公楼和其他商品房完成投资6.9亿元,同比增长94.1%。商品住宅投资下滑是我州房地产开发投资回落的主因。  

(二)商品房销售实现量价齐升。2017年以来,文山州继续大力推进以城市棚户区改造工程为主的一系列房地产去库存政策措施,加之整个行业在经济新常态下的自身调整,房地产市场的需求得到释放。14月,全州商品房销售面积65.4万平方米,同比增长27.5%,继续保持高位运行。其中,住宅实现销售面积59.8万平方米,同比增长21.1%,占全州商品房销售面积的91.5%。商品房实现销售额20.7亿元,同比增长35.9%。其中,住宅实现销售额17.7亿元,同比增长28.5%,占全州商品房销售额的85.3%。住宅销售依然是拉动全州房地产市场活跃的关键支撑因素。  

(三)房地产企业资金来源进一步收紧。1—4月,全州房地产开发企业本年实际到位资金24.9亿元,同比下降16.6%。在各类资金中,国内贷款2.9亿元,同比下降12.6%,占全部到位资金的11.7%;自筹资金到位9.4亿元,同比下降15.9%,占全部资金的37.8%;以个人按揭、定金及预收款为主的其他资金12.6亿元,同比下降18%,占全部资金的50.5%。当前,全州商品房开发投入资金来源仍以个人按揭、定金及预收款为主的其他资金为主,企业自筹资金为辅,表明了企业对销售回笼资金的依赖。国内贷款增速同比下降,占比较小,反映了企业融资存在一定难度。  

由于融资存在困难,致使企业资金流动受限。1—4月我州房地产企业应付工程款6.9亿元,同比增长2.9%,这也是导致全州房地产开发投资下滑的原因之一。  

(四)商品房新开工面积大幅增加。1—4文山州商品房新开工面积82.9万平方米,同比猛增151.5%其中住宅新开工面积64.1万平方米,同比增长222%新开工面积大幅增加,主要原因是随着全州棚户区改造项目的不断推进,销售的持续火爆,不断产生的刚需刺激着新项目的积极开工。而由于新开工面积迅猛增长,全州待开发土地面积迅速下降。1—4月全州待开发土地面积16.4万平方米,同比下降47.2%  

(五)房地产去库存效果明显。今年以来,在棚户区改造等一系列政策措施带动下,全州商品房销售保持高位运行,加之商品房竣工面积同比下降了15.9%,致使1—4月全州商品房待售面积同比下降了3%,目前剩余91.1万平方米。今年从2月份开始,我州商品房待售面积增速就保持在低位运行,其中住宅待售面积增速更是持续下降,显示我州房地产去库存效果明显。具体情况见下图:  

1—4月文山州商品房待售情况  

商品房待售面积  

(平方米)  

增速  

%  

其中:住宅  

(平方米)  

增速  

%  

2  

977381  

5.2  

578908  

-13.5  

3  

941355  

5.9  

568663  

-9.3  

4  

911400  

-3  

504934  

-22.5  

二、值得关注的问题  

(一)项目进展情况不甚理想。1—4月全州在库房地产项目134个,与上年同期(135)基本持平,但2015年以前项目达96个,20162017年项目仅38个,今年以来有工程施工进度的项目仅58个,占43.3%,一半多的企业目前没有施工进度。有超过七成的项目自开始建设累计完成投资超过计划总投资的80%,目前已到建设后期,这部分项目对文山州房地产开发投资拉动作用不明显。  

(二)项目推进较慢。部分项目由于企业内部调整或受外部环境影响等原因,无法按期推进项目,无法按时开工、竣工,造成项目投资进度滞后  

(三)企业资金到位不及时。由于近年来经济大环境不够景气,加之上年州内部分小额信贷公司资金链断裂带来的恶劣影响,有相当部分的企业今年1—4资金来源小于上年同期,另有部分项目到位资金出现缺口,影响投资进度。  

(四)商品房库存量还较高,去库存问题仍需重点关注。1—4月,虽然全州商品房销售呈现快速增长的态势,但房地产市场的库存量仍较高。全州1—4月商品房待售面积91.1万平方米,同比虽然下降3%。但仍然保持较高水平,目前需要相关部门加大市场督查力度,大力打击炒房者,持续保持我州商品房销售市场健康发展。  

三、建议意见  

目前,房地产行业在全州国民经济中仍然举足轻重,需要高度关注房地产市场走势,针对存在的问题,采取有效措施,以促进全州房地产市场健康发展。  

(一)进一步规范和引导房地产市场。针对当前全州房地产市场新开工面积大幅增长,销售保持高位运行,但投资下降,资金来源的后劲不足,去库存难度依然存在的现状,政府既要执行监管职能又要执行引导职能和信息平台职能,要进一步加强房地产市场的开发行为监管和房屋质量监管;提供房地产市场的相关信息,引导房地产企业合理规划,按需开发,推动全州房地产市场转型升级。  

(二)多举措提高商品房销售,消化库存。继续有针对性地多举措提高商品房销售,消化房屋存量。建立购租并举的住房制度。继续全面落实国家金融、税收、首付、公积金等鼓励住房需求政策,支持农民就地购房居住,在购房按揭、税收优惠、财政补贴、公积金贷款等政策上享受与城市居民同等待遇,挖掘住房需求潜力。同时加大对改善型需求支持力度,进一步鼓励更多的就业群体购房。  

(三)拓宽融资渠道,保障资金来源稳定。开发商要根据市场供需关系把握好楼盘分期开发的节奏,对于已开工的楼盘,要做好质量监控、完善相关手续,争取早日取得预售许可证,进而加快资金回笼,缓解资金压力,巩固资金链条。同时对开发能力较强、信用资质较好的行业龙头企业,争取更多的金融机构支持构建多元化融资体系,扩大资金筹集渠道。  

 


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